降价、促销,已经成为了当下楼市的关键词,三四线城市几乎普遍开启了这种模式,很多中心城市也在跟进,郑州就是其中的典型代表。

  根据第一财经披露,国庆期间的郑州楼市,打折促销遍地开花。

  比如郑州北四环的“绿都青云叙”项目在开盘初期,曾卖出15000元/㎡至20000元/㎡的高价。

  10月1日,该楼盘打出的价格是精装修12800元/㎡、毛坯12000元/㎡起的价格,相比此前的房价,已经至少下降了2000元/㎡。相比于最高时的价格,降幅更大。

  经开区物流园区的路劲正荣悦东园,原价9500元左右每平米,10月2日直降至7000元/平方米(精装修),降幅达21%。

  此外,西三环、南三环的很多新盘都开启了打折促销模式,有的在降价基础上还推出买房送车位、送iPhone13等优惠活动。

  更有甚者,甚至提出了4.1万首付的口号。这个项目位于郑州西四环,面积89平米,总价80万。原本首付是要24万,现在居然可以首付分期,先付5%,剩下的,每次付5万,两年内付清就行。

  总而言之,现在的郑州新房,降价趋势已经形成。

  二手房方面更不用说,最近几年一直很冷,已经连跌了四年,最近更冷了。

  8月份郑州二手房成交量为2887套,去年同期是7701套,这不是腰斩,而是脚踝斩。

  国庆期间,河南当地媒体大河报披露,很多门店都是零成交。

  连跌四年,今年更冷

  事实上,郑州楼市在整个北方楼市的阴跌氛围中,已经连跌了四年,只不过今年更冷了而已。

  郑州楼市持续阴跌,一方面是调控所致,另一方面是供应量大。从上图可以看到,2017年以来,郑州每个月的新盘推出量几乎都大于销售量。

  上图是郑州去年各个区的推盘量和成交量,同样可以看到,推盘量都远大于成交量。

  决定房价涨跌的根本逻辑,就是供需,理论上来说,供不应求就会涨,供过于求就会跌。

  进入2021年,随着三道红线发挥威力,再加上调控加磅,不少房企已经出现了债务危机。

  克而瑞数据显示,截至9月27日,2021年房企累计违约债券只数达到39只,较2020年增长25只,累计金额达到467.5亿元,较2020年增长159%。

  恒大、华夏幸福、阳光100中国、泰禾、蓝光、新力以及最近因为票据违约而短暂停牌的花样年。

  面对融资难、融资贵、回款难、债务偿还到期压力的房企,回款压力非常迫切,一方面偿还债务,让自己退回到安全线以内,另一方面掌握现金流,备粮度过寒冬。

  所以才有了房企们争相打折促销、买房送车送车位的现状,这就是郑州现阶段新房遍地促销的直接原因。

  新房冷,二手房就更冷了。不光郑州,大多数中心城市的二手房,成交量都遭遇了大跌。

  郑州二手房今年来成交量脚踝斩的根本原因,和大多中心城市二手房一样,贷款难。

  去年年末央行与银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,明确给银行划定了楼市红线,也即给银行贷款流向房地产市场设置了上限。

  在这种背景下,进入2021年,由于资金受限,商业银行纷纷通过上调首套房和二套房的贷款利率,同时延长放款周期,来调剂市场贷款需求。

  由此,今年以来购房贷款利率,无论首套房还是二套房,都是一路上扬。

  首套房与二套房贷款利率走势

  放款周期方面,目前,北上广深四大一线城市,二手房贷款放款基本都是半年起步,现在申请贷款,基本要等明年才能批下来。

  此外,根据克而瑞追踪的30个重点城市半数以上城市新房放贷额度紧张,放款周期较上半年持续拉长,七成以上城市较2021年上半年利率均有不同程度的上调,二手房贷款更是“难上加难”,调研的23个城市放款周期基本在3-6个月,六成以上城市近乎“停贷”。

  郑州方面,根据凤凰网的调查,放款周期基本也是半年起步,更有一些银行,直接停贷。